Gewerberaummietverträge – Risiken und Chancen

Gewerbeimmobilie - Gewerberaummietvertrag

Als zweitbeliebtester Bürostandort hat sich in Hamburg das Quartier und Immobilienprojekt „City Süd“ einen Namen gemacht. So ist es nicht verwunderlich, dass sich inzwischen gut 1.000 Unternehmen hier angesiedelt haben. Die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und die mittlerweile zahlreich vorhandene Gastronomie und der Wochenmarkt haben die Attraktivität erhöht. Nach wie vor gibt es immer noch Angebote an attraktiven Gewerbeflächen.

Oft stellt der Mietvertrag für den (neuen) Mieter von Büro- oder anderen Gewerbeflächen auch in der City Süd die Grundlage seiner Existenz dar. Bei der Anmietung oder der Verlängerung des bereits geschlossenen Mietvertrages sollten aufgrund der vielen Gestaltungsmöglichkeiten höhere Anforderungen gestellt und mögliche Risiken minimiert werden. Auch der Vermieter hat ein großes Interesse daran, dass sein Mietvertrag für längere Zeit – üblicherweise 10 - 15 Jahre – Bestand hat. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollte sowohl aus Vermieter- als auch aus Mietersicht bereits im Vorwege eine anwaltliche Beratung wahrgenommen und eine Prüfung des Gewerberaummietvertrages erfolgen.

Die Tücke steckt im Detail

Sei es die Bestimmung des Geschäftszweckes, die Berechnung der richtigen Mietfläche, die Aufstellung der Betriebskosten, die Einhaltung der Abrechnungsfristen, die Vertragsklauseln zur Instandsetzung und Instandhaltung oder auch der Schutz vor Konkurrenten.

Durch scheinbar harmlose Klauseln des Gewerberaummietvertrages können dem Mieter hohe Kosten und zusätzliche Pflichten aufgebürdet werden und der Vermieter den Mieter vor Ablauf des Mietvertrages aus dem Gewerberaummietvertrag entlassen oder mit diesem einen ganz neuen Vertrag abschließen müssen.

Es gibt zahlreiche Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH), die sich in den letzten Jahren zum Beispiel mit den Themen „Preisindexklauseln, Kündigungsmöglichkeiten, Vermieterpfandrecht, und Mieterinsolvenz“ befasst haben. Beispielhaft ist dabei das Urteil des BGH v. 22.01.2014 - Az. XII ZR 68/10 zu benennen. Danach hat nunmehr der BGH abschließend geklärt, dass der Erwerber eines Gewerbeobjektes an eine Schriftformheilungsklausel nicht gebunden ist. Ist die Schriftform des Gewerberaummietvertrages nicht gewahrt, kann das Mietverhältnis gekündigt werden. Wichtig ist es somit, dass sämtliche Änderungen und Nachträge betreffend das bestehende Mietverhältnis schriftlich, am besten auf einer Nachtragsurkunde, festgehalten werden, um keiner Mietpartei die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung zu geben.

Mit Urteil v. 05.11.2014 - Az.: XII ZR 15/12 hat der BGH entschieden, dass die Ausübung der Verlängerungsoption, die viele Gewerberaummietverträge vorsehen, nicht zum Verlust der Rechte führt, die aufgrund von Mängeln an der Mietsache geltend gemacht werden könnten. Im Einzelfall sollte der Mieter von Gewerberaum aber prüfen, welche Ansprüche ihm zustehen und diese sich gegenüber seinem Vermieter vorbehalten, um letztendlich keine Verwirkung seiner Ansprüche zu riskieren.

Nach dem Urteil v. 10.09.2014 - Az. XII ZR 56/11 hat der BGH seine langjährige Rechtsprechung bestätigt, dass zwar die Kosten der Verwaltung des Gewerbeobjektes auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden können, aber nicht die Kosten des Center-Management eines Einkaufszentrums. Schon bei der Fassung und Gestaltung des Gewerberaummietvertrages sollte darauf geachtet werden, dass die Kosten, die umgelegt werden können, wirksam ausgehandelt und vereinbart wurden. Sinnvoll ist es, dass für zusätzlich umzulegende Kosten eine Obergrenze im Gewerberaummietvertrag vereinbart wird.

Da es wenig gesetzliche Regelungen gibt, die den Mieter von Gewerberaum wie einen Mieter von Wohnraum schützen, sollten Sie sich auf jeden Fall rechtlich absichern.